借換え成功案件 ◇親子リレーローン
お正月気分も、すっかり抜けてきた今日この頃です。
年明け、一発目の借り換え成功案件をご紹介したいと思います。
大阪市大正区にお住いのS様です。
大阪市内に多いい、建ぺい率オーバーの３階建、築１３年程の住宅です。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
つまりその敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、また、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのか、
という割合のことで用途地域ごとに制限されています。
式で書くと、
【建ぺい率 ＝ 建築面積 ／ 敷地面積】
この建ぺい率をオーバーしているということは、現在施行されている建築基準法に違反しているという事です。
この事は何を意味しているかというと、都市銀行を含め、ほとんどの銀行では、この建ぺい率や容積率をオーバー
している住宅は借換えをお断りされます。
ここで、容積率も説明すると、容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。
つまり、その敷地に対してどれくらいの規模（床面積）の建物が建てられるか、という割合のことで、
これも建ぺい率と同じく用途地域ごとに制限されています。
式で書くと、
【容積率 ＝ 延床面積（床面積の合計） ／ 敷地面積】
こんな感じです。
つまり、既に借換えをするのに困難な住宅であります。
そして、さらに借換えを困難状況に陥っているのが、住宅を購入時にローンを組むに
あたってS様の収入が少なかったのでしょう。S様単独では、住宅ローンは組めなかったようです。
その対処として、当時の住宅販売メーカーから勧められたのが、別に暮らしていたお父様と新しいこちらの住宅に同居するという
条件のもと、S様とS様のお父様の収入合算として、親子リレーを組んだようです。
そして、めでたく新居をS様は購入する事ができたのです。
しかし、１３年経った現在、S様とお父様は同居したことはありませんでした。
つまり、親子リレーの条件を担保していなっかのです。
現在、コンプライアンス（倫理性・法令順守）の基準が世の中で高まっている中で、非常に厳しい状況です。
まず、借換えを成功させるのは不可能でしょうと、銀行の担当には言われながらも、なんとか信用保証会社に
納得して頂く説明書を作成し借換えを成功させる事ができました。
金利を２．２７５％ → １．２７５％にする事できました。
内容としては、
月々の支払 １１１，２１８円 → ９８，６５２円 毎月返済差額 １２，５６６円
つまり一年間で、１２，５６６円 × １２ヶ月 ＝ １５０，７９２円 支払いが少なくなりました。
借入期間が残り２１年ですので、１５０，７９２円 × ２１年間 ＝ ３，１６６，６３２円 （※１）
そして、６ヶ月の期間短縮が出来ましたので、
毎月返済差額 １２，５６６円 × ６ヶ月 ＝ ６６７，３０８円 （※２）
つまり、総額 ３，８３３，９４０円 ＝ ３，１６６，６３２円 （※１） ＋ ６６７，３０８円 （※２）
の得さがでました。
もちろん、借換えをするにあたっての必要経費は、住宅ローンの中に組み込んでますので手持ちの資金（お金）出す事は
ありません。
S様よかったですね。
【月々の住宅ローン支払を大きな負担と考えている方に朗報です。】
【住宅ローンの借り換えを銀行に断れた方！諦めないでください！】
【住宅ローン専門コンサルタントが解決いたします。】
レメディ―・コンサルティングHP → http://remedyconsulting.jp
住宅ローンのしくみ ２
前回の続きですが、住宅ローンは、金利の設定方法を選択できるようになっています。
大きく「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利選択型」の3種類に分けることができます。
◆固定金利型
一つ目は、固定金利型です。
固定金利型とは、ローンを組む際に設定した金利が返済終了まで変わらないローンのことです。
例えば、ローン契約時に固定金利で月々10 万円の返済と決定してしまえば、世の中の金利が
上下変動しても、返済終了まで10 万円を払い続ければいいというローンの組み方です。
特徴としては、決まった返済額なので、家計の支出額が想定できて、返済計画も立てやすいというメリットがあります。
◆変動金利型
二つ目は、変動金利型です。
変動金利型とは、世の中の金利変動に合わせて、借入金利が見直されるローンのことです。銀行の変動金利ローンは、
半年ごとに金利の見直しが行われ、返済額の見直しは5 年に一回というのが一般的です。
例えば、ローン契約時に変動金利で月々7 万円の返済と決定し、その後、金利が上昇し続けたとしましょう。
その場合でも、5 年間は月々7 万円の支払い額は変わりませんが、銀行側では、その間半年ごとに金利の見直しが行われて、
返済額の再計算がおこなわれています。
そして5 年後に、半年ごとに見直された元金と利息の清算をすることになります。
金利が上がり続けた場合、5 年後の月々の返済額は8 万円とか9 万円になっている可能性もあります。
特徴としては、金利が固定金利型に比べて低めに設定されているので、当初の月々の返済額を少なくできるメリットがあります。
反面、世の中の金利動向に影響を受けるので、支出額が予想できず、返済計画が立てづらい事があげられます。
金利が低く、返済額が少ない時期に貯金をして、繰上返済（後で説明します）をするのであれば有効なローンとも言えるでしょう。
◆固定金利選択型
三つ目は、固定金利選択型です。
固定金利選択型とは、返済当初の一定期間は金利が固定されるが、固定期間が終了した後は、その時点での金利で固定期間を
選択するか、変動金利に移行するかを選択するローンです。
例えば、ローン契約時に固定金利選択型で、3 年間は月々8 万円の返済、残りは3 年後の金利動向に応じるという契約だったと
しましょう。その場合、3 年後に改めて固定金利か変動金利かを決定をしてローン返済額が決まるというものです。
特徴としては、固定金利に比べれば金利は低く出来ますし、変動金利に比べて、固定期間中に元利の再計算がおこなわれないので
安心ではありますが、固定期間終了後の返済額については予測ができないので、返済計画が立てづらいところがあります。
今回は、ここまでです。次回は、住宅ローンの返済方法について学んでいきましょう。
【月々の住宅ローン支払を大きな負担と考えている方に朗報です。】
【住宅ローンの借り換えを銀行に断れた方！諦めないでください！】
【住宅ローン専門コンサルタントが解決いたします。】
レメディ―・コンサルティングHP → http://remedyconsulting.jp
住宅ローンのしくみ １
今回は、多くの人が、住宅取得の際に利用する住宅ローン。
その住宅ローンについて基礎から学んでいきたいと思います。
これから住宅ローンを組む方はもちろんのこと、既に住宅ローンを組んでいる方でも住宅ローンのしくみについては、あまり理解している方が少ないのが現状です。
私も、長く建設業に関わっておりますが、皆様やはり住宅（建物）のデザイン・立地・性能などに目がいってしまいますよね。
夢のマイホームですもの当然です。
しかし、住宅を現金で買う方は少ないですよね。そこで、マイホームの研究と住宅ローンの仕組みや種類を、両方しっかり理解することで、はじめて本当に成功する住宅購入となるのです。
それでは、住宅ローンのしくみを学んでいきましょう。
まず、あなたが住宅ローンを組む時に、気になることはどのようなことですか？
月々の返済額や返済期間などは気になりませんか？その返済額や返済期間について大きく影響を与えるのが金利と返済方法です。
◇住宅ローンの金利
住宅ローンは、一般的に長い期間返済することになりますので、金利が0.5%違っても、月々の返済額が大きく違います。
借りる時に金利をどのように設定するかで返済額が変わってきます。
住宅ローンでは、金利の設定方法を選択できるようになっています。
大きく「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利選択型」の3種類に分けることができます。
次回は、3種類の金利設定を一緒に学んでいきましょう。
【月々の住宅ローン支払を大きな負担と考えている方に朗報です。】
【住宅ローンの借り換えを銀行に断れた方！諦めないでください！】
【住宅ローン専門コンサルタントが解決いたします。】
レメディ―・コンサルティングHP → http://remedyconsulting.jp
ブログスタートです。
はじめまして、レメディ-・コンサルティング株式会社の代表をしております、松本勝紀です。
私は、日々住宅ローンの借り換えを中心にしたコンサルティング活動をしております。
その活動の中で、気づいたことや感じたことを文章や画像・映像を通じて発信していきます。
また、住宅ローン関連の他、建設・不動産・投資・保険など幅広くこれからのトレンドとなるであろうと
思われる事柄のご紹介や問題提議をして参りたいと思います。どうぞよろしくお願いいたします。
